Longtemps considérés comme inaccessibles à la propriété, les logements sociaux peuvent désormais être achetés par leurs locataires ou par des acquéreurs extérieurs. Mais qui peut acheter un HLM ? Comment s’y prendre ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’une telle opération ? On fait le point sur cette possibilité encore méconnue.
Acheter un HLM : qui est concerné ?
Depuis 1980, il est possible d’acheter un logement social en France. Si le dispositif a peu évolué depuis lors, il reste encore largement méconnu du grand public. La loi autorise différents acteurs à acquérir un HLM :
- Les locataires : pour eux, c’est l’option la plus courante. Ils bénéficient d’un droit de préemption pour acheter leur logement à des conditions avantageuses.
- Les particuliers extérieurs : lorsque le bailleur social décide de vendre un bien vacant, il peut être mis en vente auprès du grand public. Les conditions d’achat sont alors moins favorables que pour les locataires déjà en place.
- Les collectivités territoriales et leurs groupements : elles peuvent acquérir des logements sociaux pour les réserver à certains publics (étudiants, personnes âgées, etc.).
- Les organismes de foncier solidaire : ils ont pour mission de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes et peuvent donc acheter des HLM.
Comment acheter un logement HLM ?
Pour acheter un logement social, plusieurs étapes sont nécessaires. Voici un aperçu du processus :
- La décision de vente du bailleur social : avant toute chose, c’est le bailleur qui doit décider de vendre un ou plusieurs logements de son parc. Il doit alors en informer les locataires concernés.
- La proposition d’achat au locataire en place : le bailleur doit proposer par écrit au locataire d’acheter son logement. Celui-ci dispose alors de deux mois pour donner sa réponse.
- L’évaluation du prix de vente : le prix du logement est fixé par le bailleur en fonction de différents critères (localisation, superficie, état du bien…). Il doit être inférieur à la valeur estimée par le service des domaines.
- Le financement et la signature de l’acte : si le locataire accepte d’acheter, il doit trouver un financement (prêt immobilier, prêt à taux zéro…) et signer l’acte notarié dans les délais impartis.
- L’ouverture à d’autres acquéreurs : si le locataire refuse ou ne donne pas suite à la proposition d’achat, le bailleur peut mettre en vente le logement sur le marché immobilier. Les conditions d’achat sont alors moins avantageuses que pour les locataires déjà en place.
Quels avantages à acheter un logement HLM ?
Acheter un logement social présente plusieurs avantages, notamment pour les locataires en place :
- Un prix inférieur au marché : en moyenne, un logement HLM est vendu 30 % moins cher qu’un bien équivalent sur le marché immobilier.
- Des frais de notaire réduits : les droits de mutation sont calculés sur la base du prix de vente et non de la valeur estimée par le service des domaines.
- L’accès à des prêts avantageux : les acquéreurs d’un logement social peuvent bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) ou d’autres dispositifs d’aide à l’accession sociale.
- La possibilité de cumuler plusieurs dispositifs : en fonction de leur situation, les acheteurs peuvent cumuler plusieurs aides, comme l’éco-prêt à taux zéro ou la prime rénov’.
- Une meilleure maîtrise des charges de copropriété : en devenant propriétaire, on peut choisir ses prestataires et négocier les contrats d’entretien.
Quels inconvénients et risques à acheter un HLM ?
Mais acheter un logement social peut aussi présenter certains inconvénients :
- Des travaux à prévoir : bien souvent, les logements HLM vendus sont anciens et nécessitent des travaux de rénovation.
- Une revente encadrée : si l’acquéreur souhaite revendre son logement social dans les 10 ans suivant l’achat, il doit respecter certaines conditions (proposer la vente en priorité au bailleur social, ne pas dépasser un certain prix de vente…).
- Une localisation parfois moins recherchée : les logements sociaux sont souvent situés dans des quartiers moins prisés, ce qui peut impacter la valeur du bien à la revente.
- Des charges de copropriété potentiellement élevées : en devenant propriétaire, on doit assumer sa part des charges de copropriété, qui peuvent être conséquentes selon les équipements et les services proposés.
Ainsi, acheter un logement HLM peut être une opportunité intéressante pour les locataires en place ou pour certains acquéreurs extérieurs. Toutefois, il est important de bien peser les avantages et les inconvénients, et d’étudier attentivement le projet avant de se lancer dans cette démarche.