Transmettre un bien immobilier à ses héritiers est une étape importante dans la vie d’une famille. Cependant, cette transmission peut s’accompagner de droits de succession élevés qui peuvent constituer une charge financière importante pour les bénéficiaires. Comment alors anticiper et éviter ces droits de succession sur un bien immobilier ?
Comprendre les droits de succession
Les droits de succession sont des impôts prélevés par l’État lors du transfert d’un patrimoine suite au décès d’une personne. Ils sont calculés en fonction du lien de parenté entre le défunt et l’héritier (plus le lien est proche, moins les droits sont élevés), ainsi que de la valeur du bien transmis. Il existe des abattements légaux qui permettent d’exonérer une partie du patrimoine transmis.
Opter pour une donation plutôt qu’une succession
L’une des solutions pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier est de réaliser une donation de son vivant. La donation permet de transmettre un bien à ses héritiers sans attendre son décès et donc d’éviter la taxation à laquelle ils seraient soumis en cas de transmission successorale directe. Les donations bénéficient également d’abattements fiscaux intéressants, renouvelables tous les 15 ans.
Faire appel à l’assurance-vie pour financer les droits de succession
L’assurance-vie est un outil de transmission de patrimoine très avantageux sur le plan fiscal. En effet, les sommes versées sur un contrat d’assurance-vie échappent aux droits de succession dans la limite de 152 500 euros par bénéficiaire (au-delà, les capitaux transmis sont soumis à un prélèvement forfaitaire de 20 % jusqu’à 700 000 euros, puis de 31,25 % au-delà). Ainsi, souscrire une assurance-vie permet de financer les droits de succession que devraient payer les héritiers sur le bien immobilier.
Démembrement de propriété : opter pour l’usufruit et la nue-propriété
Le démembrement de propriété est une solution qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. Le démembrement permet au donateur de conserver l’usufruit du bien (c’est-à-dire son droit d’utiliser et d’en percevoir les revenus) tout en cédant la nue-propriété à ses héritiers. Ainsi, ces derniers deviennent propriétaires du bien sans avoir à payer de droits de succession au moment du décès du donateur.
Penser à la SCI pour optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier
La Société Civile Immobilière (SCI) peut également être une solution intéressante pour réduire les droits de succession sur un bien immobilier. En effet, en apportant le bien immobilier à la SCI, les héritiers se verront attribuer des parts sociales de la société plutôt que le bien lui-même. La valeur de ces parts sociales est généralement moins élevée que celle du bien immobilier, ce qui permet de réduire les droits de succession à payer.
La tontine ou l’achat en indivision
Enfin, il est possible d’envisager l’achat en indivision, c’est-à-dire que plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier sans qu’il y ait de quote-part définie. Dans ce cas, il n’y a pas de droits de succession à payer lors du décès d’un des indivisaires, puisque le bien est considéré comme appartenant à l’ensemble des indivisaires. La tontine est une variante de l’indivision où le dernier survivant devient automatiquement propriétaire du bien, là encore sans avoir à payer de droits de succession.
Plusieurs solutions existent donc pour éviter ou réduire les droits de succession sur un bien immobilier. Il est toutefois important de se faire accompagner par un professionnel du droit ou de la fiscalité afin d’opter pour la solution la plus adaptée à sa situation personnelle et patrimoniale.