Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location meublée ? Vous avez peut-être entendu parler de la distinction entre la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP). Quelles sont les différences entre ces deux statuts ? Comment choisir le bon statut pour optimiser vos revenus locatifs ? Cet article vous apporte toutes les réponses.
Les critères de distinction entre LMNP et LMP
Le choix entre LMNP et LMP dépend de plusieurs critères, dont notamment :
- Les revenus générés par la location : pour être considéré comme LMP, le propriétaire doit percevoir au moins 23 000 € de recettes annuelles liées à la location meublée, toutes taxes comprises.
- Le montant des recettes locatives par rapport aux autres revenus du foyer fiscal : dans le cadre du statut LMP, les recettes tirées de la location meublée doivent être supérieures à 50 % des revenus du foyer fiscal.
- L’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel : cette démarche est obligatoire pour bénéficier du statut LMP.
Dans tous les autres cas, le propriétaire est considéré comme LMNP. Il est important de noter qu’une seule personne par foyer fiscal peut être considérée comme loueur en meublé professionnel.
Les avantages fiscaux de la LMNP et de la LMP
Le statut de LMNP offre plusieurs avantages fiscaux :
- Le bénéfice du régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 € (ou 176 200 € pour les locations classées). Ce régime permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les locations classées) pour tenir compte des charges.
- La possibilité d’opter pour le régime réel, qui permet de déduire l’intégralité des charges liées à la location meublée (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) ainsi que l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Cela peut générer un déficit imputable sur les revenus locatifs des années suivantes.
Pour les propriétaires ayant choisi le statut LMP, les avantages fiscaux sont plus importants :
- L’exonération totale ou partielle des plus-values immobilières lors de la vente du bien, sous certaines conditions.
- La possibilité de déduire l’intégralité des charges et des amortissements, comme en LMNP au régime réel.
- La prise en compte des déficits générés par la location meublée dans le calcul global du revenu imposable, sans limitation dans le temps.
- L’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur du patrimoine immobilier est inférieure à 1,3 million d’euros et que l’activité de location meublée constitue l’activité principale du foyer fiscal.
Les obligations déclaratives et sociales
En tant que LMNP, vous devez remplir les obligations suivantes :
- Tenir une comptabilité simplifiée pour déterminer le bénéfice imposable, sauf si vous êtes au régime micro-BIC.
- Déclarer vos revenus locatifs sur le formulaire 2042-C-PRO lors de votre déclaration annuelle de revenus.
Si vous optez pour le statut LMP, les obligations sont plus contraignantes :
- Tenir une comptabilité commerciale et respecter les règles du plan comptable général.
- S’affilier à la Sécurité sociale des indépendants (ex-RSI) et payer des cotisations sociales sur les revenus générés par la location meublée.
- Déclarer vos revenus locatifs sur le formulaire 2031 lors de votre déclaration annuelle de revenus.
En résumé, choisir entre LMNP et LMP dépend principalement des revenus générés par la location meublée et des objectifs poursuivis par le propriétaire. La location meublée non professionnelle offre davantage de souplesse et des avantages fiscaux intéressants, tandis que la location meublée professionnelle requiert un engagement plus important mais permet une optimisation fiscale maximale. Il convient donc de peser le pour et le contre en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs patrimoniaux.
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